房企千亿阵营滚雪球 领跑者阻力效应乍现

中国指数研究院数据显示,截至6月30日,销售额超过50亿元的企业达到115家,比去年同期增加了46家,销售额共计23397亿元,约占全国市场份额的43%。其中万科即将跨过2000亿元门槛,恒大、碧桂园、绿地、保利、紧随其后迈进千亿阵营。

另外,与上年同期相比,2016年上半年10家房企中,一二线城市在售项目占其所有在售项目比重超80%的企业达6家,分别为融创、保利、华润、绿地、中海和万科,比上年增加4家;恒大和绿城等企业一二线城市在售项目占比虽略低,但也高于70%;碧桂园“巩固三四线,拥抱一二线”的布局战略成效显著,上半年在一二线城市的在售项目占比接近5成,比上年提升近30%。

不过,这种一二线城市效应恐难以持续。尤其是在北上广深这样的一线城市,由于2015~2016年上半年市场需求过度释放,2016年下半年至2017年已经没有足够多的存货供市场销售,市场调整也是理所当然。

领跑者的阻力效应

万科在2016年上半年销售表现依然最为抢眼,在以较大优势保持住销售冠军宝座的同时,相对去年同期万科上半年销售业绩增长75.85%。

在销售业绩前十位的房企中,碧桂园的表现同样令人侧目。去年碧桂园以535亿元的销售业绩排名第六,今年碧桂园排名在前十位企业中罕见上涨三位,以1160亿元位列第三,增幅达到116.82%。

不过增长背后实存隐忧,规模数字本身就是领跑者风险的标志之一。

其中,民营房地产“大哥”,万科正在经历被称为能载入中国资本暗战史册的财经事件当中。

碧桂园同样在经历“成长的烦恼”。今年5月4日,广西南宁五象新区规建局办公室的一份通报在网上流传。通报称,碧桂园公司涉嫌伪造五象新区规建局公章及科室负责人签名,持伪造现场进度核验表在市住房局违规办理了天玺湾项目商品房预售证。

事实上,楼盘在五证不全的情况下违规销售已经屡见不鲜,“其背后反映的是努力在明后年实现3000亿元目标高压下的内部管控失衡。”财经评论人严跃进认为。

在碧桂园看来,去年提出的合伙人计划为其两年冲刺保驾护航,拥有这个“护城河”与万科一争高下,成为房地产第一公司也不是不可能。因此,从三四线向一二线城市激进转舵,分拆业务并大举进军海外市场,碧桂园对未来之路有诸多想法集中在2015年~2016年涌现。

不过,同样是在这种“急行军”的态势下,对周转率和回款周期的极致追求,让碧桂园的合伙人分享计划在末端出现了动作变形,并导致一些员工最终触碰了法律红线。

坠落与分化

同样为自己定下3000亿元销售规模的还有绿地。不过,市场没有想到的是,在去年上半年销售第三、甚至一度在全年销售曾经超过万科的绿地会继续跌落到第四,受困于商业与三四线高库存,绿地仍然在调整转型。

具体来看,绿地控股上半年销售录得1140亿元,同比增长38.52%。此前绿地公布2016年度目标,计划合同销售收入达3200亿元,经营收入2400亿元,利润总额120亿元。如此算来,前6个月绿地的销售业绩仅完成了今年计划任务的35.62%。

“绿地的雄心仍然十分充足,但年度销售目标3000亿元似乎还遥不可及,能否实现就要看下半年有哪些突破性的表现,这需要绿地在项目区域结构上有所调整”,一位不愿具名的专业人士告诉中国房地产报记者,“不过绿地还要面临云峰事件的后续影响,毕竟在资本市场的300亿元规模定向增发要被腰斩对集团规模倍增会有一定影响。”另一家正在经历排名下滑的房企为万达商业,去年以527亿元的销售位列排行榜第7,在今年上半年最新的排名中,万达商业以449亿元跌出前十,同比去年下滑14.8%。

如果说万达商业与绿地的共同点在哪里,大比例的商业配置加之三四线的城市布局成为最被诟病的布局失策。

中国房地产报记者统计发现,万达商业上半年累计新开业万达广场8个,分别是位于成都、荆门、湘潭、台州、资阳、济南高新区、乌海和湛江的万达广场。

世邦魏理仕报告显示,全国零售物业整体投资速度正在放缓,今年第一季度新增供应76万平方米,同比下降7.5% 据此,在各大房企收紧扩张步伐,集中精力开拓一线城市房地产市场的同时,万达商业仍在继续自己的三四线城市商业物业布局令人费解。

央企整合提振乏力

2016年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃,至少有10家已启动内外部重组和并购。中海系、招商系、中交系、国电鲁能系、中铁系等央企内部地产业务整合相继激发资本市场高度关注。

不过,这种央企“地产巨无霸计划”并没有如外界预期的一样形成打乱相对稳定的内地房地产队形,相反,万科仍然稳坐头把交椅,恒大、碧桂园紧随其后。其中今年上半年销售业绩前十中,央企地产企业仅有3家入选。

严跃进认为,“央企重组背后是复杂的行政、人事合利益的博弈,相比之下真正的核心业务增长缓慢。”整合之外,央企在今年上半年土地市场上表现同样夺目。据统计,2016年前5月,全国土地市场中总价超过15亿元的105宗高价地块中,有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%,也就是说超过一半的高价土地都是被央企买走的。

而表现在具体的销售业绩排名上。中国房地产报记者发现,与消息不断的整合与拿地形成鲜明对比,今年上半年央企房地产企业的销售排名反而有所下滑。

其中招商局地产控股股份有限公司在2015年年底进行内部整合后以招商局蛇口新面孔示人,其上半年销售由去年的13名下滑至16名;中国铁建从去年同期的19位下降到今年的22位。其中中粮置地下滑最多,从去年的37名下滑17名至54名。

不过从此次排行榜来看,中冶置业以130亿元的销售排在51位,五矿地产与中冶的地产业务最终由谁主导,谁来吸收,尚未能最终确定。

而另一家央企巨头中交建的地产业务平台中交房地产集团有限公司依然延续去年不温不火的状态,今年上半年其以50亿元的销售额位列112位,未能进入前百强。虽然今年3月以来,中交系频出地产业务整合消息,然而最终“靴子”无一落地,其短期整合分散业务并做大做强的憧憬还难以实现。

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