从四个方面告诉你 这波楼市的调控会持续多久?

从四个方面告诉你 这波楼市的调控会持续多久?

前几天公布的统计局数据显示,我们的楼市在5月份出现了环比下跌,当然这主要是1-2线城市,3-4线城市的楼市可能由于资金的溢出效应还在涨的热火朝天。于是有人在问了,这波楼市调控能持续多久,房价能不能跌回来,能跌多深呢?

前一个问题比较好回答,而后两个问题基本上只能看市场情绪而定。基本上现在无法论证。所以我们目前只能关注,这波楼市调整的周期。那么楼市调整,是政策调控引发,所以关注调整周期,主要依据就是这么几个方面。

首先,看加息周期,我们之所以努力的金融去杠杆,就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。美联储今年已经加息两次,年底还会加息,届时中美利率基本持平,明年开始我们大概率是跟随美联储而加息,之前美联储的官员给了一个预期,那就是2019年底前,把联邦基准利率加到3%,换句话说,也就意味着今年明年和后年各有3次加息,现在这个时点之后,美联储还要加息7次,而央行可能会跟随加息6次。在加息周期结束之前,也就是在2019年底前,楼市调控难言放松。这一波调控周期之长,力度之大,可能是之前从未见过的。

其次,看金融去杠杆,从美国次贷危机来看,他们是从2004年开始加息,主动金融去杠杆,清理影子银行的资产。但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩,仍然在加速膨胀,房价依然再涨,最后商业银行违约和不良贷款双升,直到激进的雷曼兄弟倒下,才引发了金融危机。但也正是因为金融的快速去杠杆,金融迅速出清,才让美国避免将泡沫膨胀的更大。泡沫破裂后,虽然美国经历了阵痛,但却能率先复苏,并掀起了科技的浪潮。所以,美国政府也不愿意房价跌,格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫,把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息,刺破了次贷危机的泡沫,结果却又反转,塞翁失马焉知非福。也正是在次贷之后,苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以,从这个角度看,一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算,那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。

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来源:海通证券报告

第三,看历史,中国历次的楼市调控期,比如96-97年,比如2006年,比如2013年,三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月,如果从5月份的环比拐点开始计算,那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间,大家看到的应该是楼市不断冷却,逐渐下跌的情况。

第四,看教训,这里面主要有两个教训,外部的教训是日本,日本当年也出现了美国一样的情况,但日本人就畏手畏脚,不敢让金融机构倒闭,还让他们互相交叉持股。这就导致日本楼市的泡沫反反复复,然后无比纠结,社会资本还是集中在泡沫产业中,没有壮士断腕的勇气,结果就拖累了整个经济调入泥潭。最后就发现,政策调控的空间越来越小,政策一松就本币贬值,政策一紧马上经济就低迷。直到现在日本还在通缩之中跳不出来。内部的教育,我们也不少,前几次的调控都是刚到一半就鸣金收兵,结果迎来的不是楼市回归正常,而是报复性上涨。最后就让整个社会陷入了塔西佗陷阱。狼来了喊了3次狼都没来,现在你说什么人家都不信了。所以这就形成了无法磨灭的强烈预期,买房子不会赔,政府不会让房价跌。这其实不全怪老百姓,主要也是我们前几次调控,都没有取得效果,不让房价跌一次, 不让炒房人赔一次,是不会起到教育意义的。所以,这次政策调控的力度比以往更大,态度更加坚决,调控期应该会比以往更长。

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综合来看,无论是内部外部,主观被动,我们的这次楼市调控期,应该至少是2-3年,政策效果至少维持到2019年,而现在只是效果刚刚开始显现。一线城市刚刚滞涨而已。未来6个月,大家会看到三四线滞涨,未来一年会看到,三四线率先暴跌,未来两年看到一二线明显下跌的情况。房价回到2015年底的起点并非没有可能。

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